| よいお歳を |
本日で、伊藤行政書士事務所も進学ゼミエストも仕事納めです。
満足できる一年だったか、と問われると、即肯定はできませんが、次年へのつながりが少し見えてきた一年でもありました。
開業２年目に突入し、立ち上げたばかりのコスモス成年後見サポートセンター京都府支部の総務・財務部に所属しました。
これがなかなか大変で、こまごまとした問題が多くあったのですが、それも無事に解決。
面倒だし大変でしたが、色々な方々の協力もいただき、感謝です。
そして、コスモスの方が落ち着いた頃に、本会の業務受託推進部への所属を打診されました。
まだ、自分自身の業務すら覚束ない状態だったので迷いましたが、わざわざ私を推薦してくれたことに応えたい気持ちもあり、拝命することとなりました。
こちらも、いざ会務にとりかかると、事務的なことよりも自分の知識のなさを痛感することに．．．
会務をこなすとともに、いろいろと勉強もさせてもらいました。
そういうわけで、人とのつながりも広がり、スキルアップもできた一年だったかな、と思います。
もちろん、まだまだ気の抜ける立場ではありません。
塾の方も、受験はこれからが本番です。
年末年始、少し帰省して、しっかりと英気を養い、新年に備えたいと思います。
それでは皆様、よき年の瀬をお過ごしください。
追記
伊藤行政書士事務所は、１２月３１日から１月７日までお休みをいただきます。
お急ぎの場合、１月４日以降であれば、ある程度の対応は可能になると思いますので、ご遠慮なくお問い合わせください。
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| 民法改正と実務への影響（賃貸借法） |
迫りつつある民法の大改正。
ということで、先日、研修会「民法改正と実務への影響」へ。
全四回のシリーズもので、先月に続き今回が第三回となります。
前回の記事はこちらです。（過去記事「民法改正と実務への影響（売買契約法）」）
売買契約法が中心だった前回に続き、今回は賃貸借法が中心の内容でした。
今回も、自身の忘備録及び頭の整理を兼ねてしたためたいと思います。
では、さっそく内容へ。
１．賃貸借の存続期間（民法６０４条）
これまでの賃貸借の存続期間は「最長２０年」でした。
もし、それ以上の年数で契約を結んでも、２０年になってしまいます。
もちろん、更新が可能ですが、更新後も「最長２０年」です。
それが、今回の改正で「最長５０年」へと延長されます。
ただし、借地借家法２９条２項により、建物の賃貸借にこれは適用されず、現行通りとなります。
注意点としては、改正民法の施行日以前に締結されたものは現行通りで良いのですが、施行日以降であれば新たな契約の締結、そして更新の場合でも、改正後の内容に基づくことになります。
これは、存続期間に限ったことではないので、新たな契約締結ではもちろんのこと、更新の場合も、しっかりと内容を確認する必要が出てきます。
２．不動産の賃借人たる地位の移転（民法６０５条の２）
例）ＡはＢ所有地を賃借していたが、その契約期間中にＢはその土地をＣに譲渡した。
Ｂ ―→ 賃貸借 ―→ Ａ
（土地）
↓譲渡
Ｃ
●譲受人Ｃが新賃貸人になる。（Ｃ＝所有者・賃貸人）
この場合、まず譲受人Ｃは、対抗要件を備えれば、新賃貸人としての地位を取得できます。（新６０５条の２の２項）
この対抗要件とは、基本的には賃貸借権を登記することです。
その他、借地借家法に基づく要件も認められていますが、それは以下の項目で。
そして、新６０５条の３より、賃借人の同意は不要とされています。
また、新６０５条の２の４項により、敷金返還債務や費用償還債務も譲受人Ｃへ移転します。
ただ、このことについては、譲渡前にすでにＢ-Ａ間に存在した家賃滞納などをどう処理するのか、例えば、ＢはＡから敷金
４０万円を受け取っており、Ｃへの譲渡時にＡの家賃滞納が２０万円あった場合、譲渡時に一旦清算して、敷金から滞納分
を差し引いた２０万円がＣへと引き継がれるのか、といったことは規定にないので、そういったことは契約書に盛り込むこと
が必要になります。
●賃貸人の地位は譲渡人Ｂに残し、かつ譲受人Ｃが譲渡人Ｂに当該物件を賃貸する。（Ｃ＝所有者・賃貸人，Ｂ＝転貸人）
新６０５条の２の２項により、譲渡人への賃貸人の地位の留保が可能です。
この場合、譲受人Ｃと譲渡人Ｂは賃貸借、譲渡人Ｂと第三者Ａは転貸借の関係になります。（新６１３条）
つまり、転借人Ａは賃貸人Ｃに直接、家賃の支払い等を行うことになります。
また、賃貸人Ｃと賃借人Ｂとの関係が解消した場合、Ｃ－Ａ間の賃貸借関係に切り替わることで、転借人Ａの地位の安定を
図っています。
３．不動産の賃借人による妨害の停止の請求等（新６０５条の４）
例）Ａ所有のアパートの一室を賃借するＢは、隣室のＣの騒音に悩まされている。
現行では、所有者であるＡは、所有権に基づく妨害排除請求が可能ですが、賃借人であるＢにはできません。
つまり、Ｂは、Ａに対して、Ｃに何かしらの対応を請求するということしかできないのです。
それが、新６０５条の４では、債権者代位権の転用のような感じで、不動産賃借人の妨害排除請求権を規定しています。
これにより、ＢはＡの代わりに、Ｃに直接対応することが可能になります。
では、どんな場合でも直接対応してしまっていいのかというと、そういうわけではなく、条件が以下の２点あります。
●賃借人が対抗要件をそなえていること。
●第三者にによる占有又は占有の妨害があった時のみ可能。
まず、賃借人の「対抗要件」と何か。
条文には、「６０５条の２第１項に規定する～」とあり、新６０５条の２ではこうあります。
「前条、借地借家法第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、
その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。」
「前条」というのは登記です。
が、現実として、これを登記すると貸主にとって面倒なことが多いため、応じてくれないいことが普通です。
では、結局意味がないのか．．．？ というと、そうでもなく、「借地借家法第十条又は第三十一条」があります。
●借地借家方第十条は、登記が無くても、実際にその土地に建物を所有していれば借地権が認められる。
●借地借家法第三十一条は、登記が無くても、実際の建物の引き渡しがあれば、賃貸借権は認められる。
ということで、賃貸借権の登記が無くても、例のように、賃借人Ｂが、実際に部屋を引き渡され、住んで入れば対抗要件を満たすことにはなります。
ただ、例の場合は、「占有」に関する問題ではないので、結局、賃借人ＢはＣに直接対応することはできませんが．．．
４．賃借物の修繕（新６０６条、新６０７条の２）
例）Ａ所有物件の一室を賃借してパン屋を営業するＢは、ある日、天井に雨漏りのにじみがあることに気付いた。
現行では、賃貸人に修繕義務があるだけですが、改正後は、賃借人に修繕する権利が認められることになります。
賃貸人の修繕義務については、免責事由が追加され、賃借人に帰責事由がある場合はその義務を免れます。
この辺りの詳細は、契約書でしっかりと規定しておく必要があるでしょう。
そして、賃借人の修繕する権利については、以下の２つの要件が課されています。
●賃借人から賃貸人へ修繕が必要である旨の通知し、賃貸人がそれを知ったのに、相当の期間内に修繕しないとき。
●急迫の事情があるとき。
特に、２つ目の要件ですが、これは、既存の判例でも、その危険を放置したことで賃借人が深刻な損害を受けたのですが、賃借人が放置したことに問題があった、つまり、賃借人は危険なことが分かっているなら、賃貸人の修繕をただ待つのではなく、別の店舗を探す等するべきだった、とされています。
５．賃借物の一部滅失等による賃料の減額・解除（新６１１条）
例）Ｂは、Ａ所有土地を賃借し、宅地開発を行っていたが、突然の災害によりなかなか買い手がつかず、当初の予測より、
大幅な減収を強いられることになった。
これは、不可抗力による滅失なので、現行では「減額することができる」又は「解除することができる」となります。
改正後、まず、「滅失」の要件が、「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」を含み、拡張されました。
このことから、何を持って「使用及び収益ができなくなった場合」とするのかが問題になるので、具体的な内容は契約書に盛り込むことが必要です。
そして、「減額することができる」という文言が「減額される」ということで、当然減額へと変わっています。
また、「解除」についても、「賃借人の過失によらないこと」という要件が削除されており、使用や収益ができない場合は、一方的な賃貸借関係の解除がしやすくなります。
例とは異なり、賃借物が全部滅失すれば、賃貸借は終了です。
ただ、これらの改正は、宅地の賃貸借に限定され、耕作地や牧畜地は現行通りです。
６．賃借人の原状回復義務（新６２１条）、敷金（新６２２条の２）
色々と問題になった敷金ですが、その規定が新設されます。
現在のところ判例では、敷金は家賃の３．５倍程度までなら許容されているようです。
保証金というのも、概念としては敷金に含まれているので、形としては、敷金＋礼金という形が無難なようですね。
原状回復の範囲としては、「通常損耗分」と「経年劣化分」以外で、賃借人に帰責事由があるものとされています。
ただ、このあたりは任意規定なので、当事者間で別途、賃借人の負担にするといった契約は可能でしょうが、上述の敷金の話も含めて、賃借人にあまりに不利益な内容だと、消費者契約法第十条により、無効となることも考えられるので、十分な注意が必要です。
といった感じでした。
これまで述べてきた通り、やはり、契約書の重要性が増してきそうな感じです。
次回はシリーズ最終回。しっかりと学んできたいと思います。
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| 入管実務研修 |
先日、京都府行政書士会の国際業務部が開催する、「入管実務研修」へ行ってきました。
一応、中・上級者向けということで、内容は、基本的なことよりは、実際にあった依頼を元にしたものです。
そもそも、何度かブログでも書いてきたように、「単純な依頼」というのはネットなどで比較的容易に情報が入手できる時代になっているので、まず、我々のもとへ来ることはありません。
ですので、我々のもとへ来る依頼というのは、基本的に「ワケありな依頼」ということになります。
一見、簡単そうだな、と思える依頼ほど、何か裏に隠れているかも、と慎重になる必要があるのです。
さて、肝心の研修内容ですが、今回は在留資格「人文知識・国際業務」について。
この資格は、「文系」の専門知識を活かして就労するための資格です。
現在は、その理系バージョンに当たる在留資格「技術」とあわせて、「技術・人文知識・国際業務（技・人・国）」となっています。
このご時世、就労内容が、完全に文系だけ・理系だけと区別することが困難になってきているため、それを統一してしまった形になります。
どの在留資格に関してもそうですが、一応の示された基準があり、それをクリアしていることを立証するために様々な資料を準備する必要があります。
そして、申請の可否に関しては、入国審査官にある程度の裁量が認められています。
そこで、我々の考えるべきことは、まず、依頼者の事情も鑑みながらどの在留資格で申請すべきなのか、そして、入国審査官を納得させるためにどのような資料を揃え、立証していくべきなのか、といったことです。
複雑な事情を抱えていれば、まず在留資格を何で申請すればいいかで悩みます。
基準で定められた「最低限」の資料では心もとない場合、それ以外の更なる資料を準備する必要も出てきます。
そこまでやっても、ダメな時はダメなんです。
その辺りのことも依頼者さんには理解していただいた上で、できる限り依頼者さんの希望に沿うような結果を得られるように最大の努力をしてくことが大切なんだろうと思います。
それでは、例を。
（相談内容）
とあるアメリカ人女性（以下、妻。）が、アメリカ人男性（以下、夫）と結婚し、その後、日本へ来た。
現在、９年間日本で生活しており、夫は会社を設立し、英会話学校を経営している。
妻も、講師として夫と共に、１週間に２０時間程度英語を教えてきた。
ところが、昨年の秋ごろから、夫は別居し、妻は家を借りて一人で別居するようになった。
妻の在留期間はもうすぐだが、妻としてビザを延長できるのか？
本当は、できれば夫の扶養家族として在留したくない。
妻自身、現在小さな英会話スクールを始め、生徒も２０人ほどいる。
英語は、ボランティアや個人レッスンなど経験は豊富なので、妻自身のビザを取って自立したいが、どうすればよいか。
（考 察）
この場合、夫は「経営・管理」、妻は「家族滞在」の資格でしょう。
そうすると、妻の「１週間に２０時間程度」の仕事というのが、資格外活動となり、問題が出てきますが．．．
まあ、夫婦間のことであり、賃金も受け取っていないので、ここでは特に考えません。
で、妻の在留資格をどうするのか。
このまま、家族滞在でも良いのかも知れませんが、いずれは離婚へ、という流れになりそうです。
そこで、いくつかの選択肢が。
① 離婚調停中ということで、一旦「家族滞在」で申請⇒その後、会社を設立するなりして「経営・管理」を取得
② すぐに資本金５００万円ほどが準備できるなら、すぐに「経営・管理」へ資格変更
③ 妻の英会話スクールの経営を別の人物に任せ、本人はそこに雇ってもらい「技・人・国」へ資格変更
簡単に、サラッと挙げましたが、特に②と③は様々な条件や裏道？のようなものがあったりします。
別にいかがわしいことをするわけではないですよ。
そして、そういった選択肢の中から、本人の希望に最も沿うものを選び進めていく。
ただ、それを立証していくための資料集めで、また躓くこともしばしば．．．だそうです。
といった感じで、その他、数例を挙げて話していただきました。
まず、間違いなく、この内容がそのまま使えることはないと思いますが、何かの指針にはなると思います。
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| 秋の竜田川とクリスマス |
先日、ふらっと竜田川へ。
近くに来たもので、ボチボチ紅葉の時期だろうと思い、立ち寄ってみました。
このところ、毎年訪れている場所で、昨年はこんな感じでした。（過去記事「竜田川とアンケート」）
今年も同じような時期に行ったのですが、今年はこんな感じでした。
まずまず綺麗だったのですが、まだこれからのものも結構あり、少し物足りない感じでした．．．。
今年は、平野部での紅葉が遅れている、といった話を聞きましたが、その通りなのかもしれません。
ここも、もう少しすればもっと色づいていくんでしょうね。
それは楽しみではあるのですが、今日も外は、天気が悪いわけではないのですが、時折かなり強い風が吹いています。
散ってしまわないか心配です．．．。
話は変わって、時は12月。「師走」です。
受験も追い込みに向かっていく時期ですが、何事も息抜きが大切。
ということで、進学ゼミエストの恒例行事です。
名付けて「エストツリー」．．．と私が勝手に読んでいるだけですが。
もうそんな季節ですね。
そして、12月に入ると同時に「サンタ追跡サイト」なるものが始動したとのこと。
今年初めて知りました．．．。
グーグルなどがやっているのは分かるのですが、北米航空宇宙防衛司令部（ＮＯＲＡＤ）も行っているというので、また驚きです。
ＮＯＲＡＤが始めたのにはちょっとした裏話があり、何気に歴史もあるもののようです。
いやはや、色んな人に追跡されて、人気者の宿命とはいえ、サンタさんも大変ですね。
サンタさんに負けず、私もまずは年末を乗り越えていきたいと思います。
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